首页 >> 租房知识

棚户区改造房企融资新出路

2019-10-21 来源:临沂租房网

  近日,国家发改委发布通知,明确参与棚户区改造项目的企业,均可申请发行并使用不超过项目总投资70%的企业和资金,鼓励有条件的市、县政府对棚户区改造项目给予债券贴息。 这份通知,对企业采取此融资方式的鼓励之意明显。棚户区改造,此前还被认为将是此轮A股放开房地产企业再融资的突破口。棚户区改造,能否为房地产企业融资打开新的出路? 吸引力 2011年,发改委曾发文鼓励地方城投公司,发行企业债参与保障性住房建设,当时也有表示,可发行企业债的,还包括符合条件的其他企业。 一位涉及房地产行业的公司负责人表示,对房地产企业来说,尽管发改委鼓励企业参与棚户区改造,并给出发行企业债的优先条件,但是真正要发行企业债,条件还是很高的,小公司根本没法发;而大的房地产公司,出于对投入、利润的考虑,不一定对棚户区改造项目有兴趣。“棚户区改造本身概念就比较模糊。”这位负责人坦言,棚户区改造,算一级开发,还是二级开发,如果是一级开发,利润不能超过8%,用棚户区改造项目去发债,利率估计在6%、7%,这样就没有什么利润。 除此之外,北京虎杰投资顾问有限公司首席分析师张寅认为,对发改委的鼓励,市场并不会太主动。“这实际上等于让企业垫钱,去做棚户区改造。保障性住房建设,本来是政府的,不应该让企业去负债。” 不过,北京荣邦瑞明投资管理公司总经理陈民则认为,棚户区改造,对市场资金有吸引力。“棚户区改造,并不完全代表要由政府操办,政府做好规划、资金渠道引导的作用,这并没有消除政府。”陈民表示,棚户区改造项目,一般在城市中的位置比较好,而且参与企业在后期开发、经营上,也会获得有利条件。 如果只是涉及一级开发,显然不会有太大的吸引力。现实的情况是,尽管后期经营性土地的出让需要走公开招拍挂程序,但是参与一级开发的企业,在后期拿地上有明显优势。这成为企业参与棚户区改造的重要动力。 一位地方政府融资顾问人士对经济观察报表示,棚户区改造,在不同的城市、地区,提法不一样,如旧城改造、城市更新等,具体的政策也会不同。由于现在拆迁越来越难,政府面临较大的资金压力,与已经进入政府土地储备的地块不同,这种前期进展困难的项目、没有被政府收储的土地,前期介入企业越容易通过与政府之间的协议拿到经营性用地。“后期开发销售的收入,将成为前期债务的还款来源;同时,土地收入也成为重要的收入来源,即拿到土地以后,将土地分拆成多块,装进不同的子公司里,然后再通过股权转让,将土地收入变现。”这位人士表示。 如何偿债 如果棚户区改造只是建保障性住房,通过企业债融资恐怕行不通。 企业债的期限、借款利率,在地产行业,是很有吸引力的。 在棚户区改造项目中发行企业债的,最主要的是地方城投公司。国泰君安的报告称,今年9月前三周,募集资金用途和棚户区、保障房相关的城投债发行17只共计186亿元。 通过这一可以看到,这类债券,发行规模多在10亿元左右,利率6%-7%左右,年限为年。对于地产公司来说,这显然是优质的融资渠道。不过,如果企业通过发行企业债来进行棚户区改造,后期只是进行保障性住房建设,没有商品房开发和经营性土地出让的收入,会怎么样? 曾有业内人士表示,保障性住房建设的利润率只有 %-5%。(,)是北京市最主要的保障性住房建设企业之一,国泰君安曾发布报道,首开股份其可出售型保障性住房包括两限房、经济适用房、回迁房等项目,预计净利润率为8%左右。这已经与企业债利率相差无几。 除了保障安置以外,有经营性用地出现并能够实现一二级联动,成为解决问题的关键。 实现一二级联动,城投公司就很典型,例如(,)在贵阳的未来方舟项目。该片区的一级开发商是中天城投,但中天城投又通过二级市场竞得该片区的大量土地,成为该区域最大的二级开发商,项目占地面积950多万平方米,建筑面积720多万方。 通过保障性住房项目发债,确实为房地产企业带来过优厚的融资条件。2011年,在当时紧缩、地产企业获取资金艰难的背景下,首开股份发行50亿元私募债,用于保障性住房项目建设。其私募债的期限、利率没有准确数据,不过,当时国泰君安分析表示,私募债的优势在于期限长,一般在5年左右,利率为基准利率左右。 当时首开股份的保障性住房项目,是其早期就已经获得的项目,50亿元的长期借款的获得,对其资金补充作用明显,即使资金只能用于保障性住房项目,也能将保障性住房原本需要的资金,投入到商品房项目中。 现在棚户区改造项目,比保障性住房项目更复杂,涉及到拆迁、安置等一级开发流程,以及后续土地的出让、开发。“这涉及到你和政府之间的合作、沟通,以及如何减少后期运营的阻力、顺利拿到二级市场土地等。”上述地方政府融资顾问人士表示,对棚户区改造等项目,这要看各个地方具体的政策、以及对社会资金的态度,目前来看,发行企业债,往往是城投公司,房地产企业,尤其是民营企业,理论上可以发,但还是有玻璃门存在的。

   聚焦最受关注的财经话题,一起探讨。

  06:54 绾虫柉杈惧厠缁煎悎鎸囨暟 鏈?? 鏃ワ紙鍛ㄥ洓锛夋敹鐩樹笅璺??.95鐐癸紝璺屽箙锛??.07%锛屾姤58.....

  当前人气:0

  06:5 [褰姣忓ぉ鍜ㄨ]

  当前人气:0

  06:51 1.1.鏈挱涓荤嫭涓??棤浜岀殑'鐩樺墠澶х洏鍒嗘瀽',姣忔棩寮??洏鍓嶈鍒掑綋鏃ュぇ鐩樻柟鍚戝強鍏.....

  当前人气:0

  06:51 鐩墠琛屾儏涓嶆槸鐗瑰埆濂藉仛锛屾瘡澶╁氨閭d箞鍑犲崄涓釜鑲″弽澶嶆悘鐪肩悆锛岀湅璧锋潵娑ㄧ殑杞拌.....

  当前人气:0

  06:50 缇庝笢鏃堕棿 鏈?? 鏃??6锛??0(鍖椾含鏃堕棿 鏈??4鏃??4锛??0)锛岄亾鎸囪穼4.72鐐癸紝鎴??......

  当前人气:0

  06:47 銆愭姇璧勮祫璁??鎹獟浣撴姤閬擄紝鎴戝浗鑷富鐮斿彂鐨勫楠ㄩ鏈哄櫒浜篎ourier X1杩戞湡.....

  当前人气:1

  06:42 鏂拌偂鐢宠喘锛??缇庤鍗庣瓑 鍙柊鑲??鏈??4鏃ョ敵璐紝 缇庤鍗庣敵璐唬鐮侊細7 25 8锛??.....

  当前人气:0

  06: 6 娴峰埄杩戞湡杩樹細瑙佸埌12鍏冧互涓娿??浣嗕細鏈変竴涓緝闀挎湡鐨勮皟鏁达紝寰呰皟鏁寸粨鏉燂紝閲嶆柊.....

  当前人气:0

宝宝消化不良拉肚子
儿童脾胃虚消化不良
如何治疗小儿积食发热